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清炖鸡汤-观念直击 | 李思廉:谁说本年商场差?(实录)

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观点地产网与李思廉的对话总能带给人惊喜。

“富力在7月份流出来的文件,是真的。”或许开诚布公总好过遮遮掩掩,李思廉毫不忌讳地对台下说:“其实是我起草的。”

他口中的这份文件,系于7月26日流传出市面的一份内部档案《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。通知明确强调,2019年下半年富力的工作重点应围绕“促销售、抓回款”开展,且下半年原则上暂停拿地工作,市场都想知道富力的用意?

“目前行业的潮流就是不积极拿地。”会后被媒体围着追问的李思廉要用一句话堵住所有人的嘴。他希望大家理解,这是行业的普遍状况,并非富力有意独树一帜。

除土地市场外,李思廉并不认为二级市场也在变差:“谁说今年的市场差?没有很差,你看见哪一家公司很差?一家都没有。”

下半年能卖一千亿

根据年初公布的目标,富力2019年将推出多达200个项目,预计货值3000亿元,去化53%以完成1600亿元的年度目标。

半年下来,目标完成了三分之一。资料显示,截至6月30日富力地产权益协议销售602.2亿元,同比增长6%;销售面积552万平方米,同比增长25%。

不少人提出疑问,李思廉则胸有成竹:“分开来就是上半年卖600亿,下半年卖1000亿左右,特别是四季度推的货会多一些。”

按过往经验,富力亦一般会在第四季度实施大力度的促销活动。去年10月份,该公司就推出了“富力好房佣多多”全民营销APP。一经注册,经纪人推荐成交后将收获职业规划怎么写税后1%的高额佣金,而购房者有额外97折购房优惠。

事实证明,接下来的11月富力合约销售金额环比猛增109%至181.清炖鸡汤-观念直击 | 李思廉:谁说本年商场差?(实录)9亿元,单月销售面积达约159.82万平方米,环比上升1.2倍。12月单月的数据虽稍显逊色,金额和面积仍达到172.1亿元和125.12万平方米,同比增幅都超过1倍。

回头看富力最新的销售情况,今年前7月销售了707.2亿元,同比上升5%,完成1600亿元的44.2%。若要达成进度,富力在接下来8-12月每月至少要实现约178亿元销售额。

“我们下半年应该是卖900到1000亿左右,全年大概是1500、1600亿左右,这个没有大的问题。”所以到底能不能完成目标,李思廉留下了肯定的答案。

加强销售的最终目的是促进回款,富力2018年的回款率接近90%,李思廉年初时称希望今年也将保持这样的水平。

交楼是重中之重

同样根据年初公布的目标,富力计划在2019年交付高达920万平方米的可售面积,以便继续加快结转。这是增厚营收和利润的重要法宝,所以董事长助理陈志濠不断强调:“交楼是重中之重。”

公告显示,富力上半年营业额为350.5亿元,其中物业发展业务营业额同比增加2%至299.75亿元,对应入账可售面积287.3万平方米,入账的总体平均售价为每平方米1.04万元。

李思廉对此表示,交楼方面,上半年交三分之一,下半年交三分之二,一直是公司的传统。

“这保持了超过10年。”李思廉说,富力下半年一定能交付600多万平方米的面积。而参考2018年的实操结果是:上半年交付40%,有60%在下半年结转。

陈志濠补充:“公司上半年实际上已经按计划交付了327.8万平方米。”另外目前富力在建面积接近3000万平方米,其中可售面积2300万平方米,结转交楼一切按部就班,全年的营收与利润绝对有保障。

“就是我们今年要交付的920万平方米,其中的670万平在现在这一刻(即8月22日)已经卖了。”李思廉继续列出数据,指公司全年预期最少能结转的670万平方米,已经大于去年全年交付入账建筑面积611万平方米。

换句话来说,即使不能足额交付920万平方米,富力今年全年利润,理论上已经大于去年全年的利润。

公告还显示,富力上半年入账的总体平均售价1.04万元/平方米(2018年同期的平均售价是1.23万元/平方米),系由于“期内新项目贡献的营业额占总营业额的23%所致,新项目通常以较低售价推出以吸引客户。”

这造成的结果是与2018年同期的43.2%相比,今期富力物业开发业务总体毛利率微跌至41%。另一方面,富力期内销售成本中每平方米土地及建筑成本,也由去年同期的6180元下降至5830元,是一个利好。

李思廉则预测:“我们在上半年维持在41%的毛利率,全年会稍微低一点,约35%至40%的水平。”

中报显示,富力截至半年拥有已售未结转超过1200亿元,毛利率预计为35%至40%。

不可能不拿地

虽然在内部文件中宣布“下半年原则上暂停拿地工作”,但李思廉认为,富力作为一家房地产开发商,不可能不拿地。

在他看来,“一些记者朋友,特别是自媒体的朋友”有点断章取义,因为《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》中明明留有“如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批”。

“短时间看见的融资各种的条件比较紧,银行收紧了信贷环境,所以企业本身出于自身的保护,保守一点也是正常的。”李思廉解释。

所以富力上半年一直在降低拿地力度,期内新增23块土地,权益面积652.9万平方米,涉及的金额大概是180亿元,平均地价为2700元/平方米。

“可以看到我们对于买地的审慎态度,并且对于地价的严谨性。”陈志濠接着说,截至目前富力拥有的6100万平方米土地储备,保持着2500元每平的地价优势。未来富力则希望通过旧改获取有成本优势的土地,其形容对于城市更新,富力是“重兵去做”。

“我们在城市更新项目已经超过60个,规划的面积大概6000万平方米左右。”他透露,近期将能转化当中的1000万平方米,形成2000亿元货值。

以下为广州富力地产股份有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录:

现场提问:公司下半年是否存在交付压力?关于拿地,富力今年拿到不少的地,数据列出来新增了23块,今年政策收紧为什么反而拿这么多地?

李思廉:关于拿地,其实我们拿地很少,拿了20多块地,上半年大概拿了653万平方米,花了180亿,大概平均地价2700/平方米。这符合我们的商业模型,因为我们均价大概卖1万1,所以我们的销售地价大概占了30%,还是一个安全清炖鸡汤-观念直击 | 李思廉:谁说本年商场差?(实录)系数。

交楼方面,公司每年都差不多是上半年交三分之一,下半年交三分之二,这保持了超过10年。所以今年上半年交了大概300万,下半年大概交600多万。现在是8月份,一切也在计划当中。

反正交楼这个计划不会有大的波动,因为交楼主要都是工程费的事,工程费用占我们整个资金结构的部分很少,不会有什么差错。

现场提问:针对上下半年交楼三分之二的目标,以前是因为市场不一样能够实现目标,今年市场这么差的情况,怎么保证?另外销售目标能完成吗?

李思廉:谁说今年的市场差?没有很差,你看见哪一家公司很差?一家都没有。

看全年的数据,全国卖楼估计还是16万亿,没有差。在中国这么一个庞大的国家来说,还是可控的,而且还算是合理的数据。

销售方面,其实是根据有多少新的楼盘来推算的,下半年应该是卖900亿到1000亿左右,全年大概是1500亿到1600亿左右,这个没有大问题。

现场提问:富力7月底出了一个文件说公司要暂停拿地,公司做这样的决定是怎么考虑的?前段时间已经入股了华泰汽车,对于投资汽车产业的风险是怎么看的?酒店业务方面,营收对比去年同期没有增长,而且亏损额从去年同期的1.8亿上升到4.2亿,这是什么原因?

李思廉:富力在7月份流出来的文件,其实是我起草的。

但是记者朋友,特别是自媒体的朋友,特别划了这句话出来,大家看看后面两句,我说“如果有特别的地,还是先问问公司老板”。其实短时间内在融资方面各种条件比较紧,银行收紧了信贷环境,所以企业出于自身的保护,保守一点也是正常的。

与华泰汽车的合作,当时是属于意向性的协议,其实是全部停止了,我们没有进军这个行业。

酒店整盘账,因为每年都有折旧,所以大家很容易看到亏损,但是酒店这个行业是看现金流的。我们全年90间酒店,利润大概是14.5亿左右,上半年大概完成了40%多,这还是正常的。每年都折旧,折旧就会容易产生亏损,这也是正常的。

现场提问:公司上半年实际的去化率是多少?回款了多少资金?公司下半年具体的推货计划以及去化预期是怎样的?融资方面,看到短债方面下半年有116亿到期,2020年上半年也有135亿到期,公司上半年的融资项目也比较多,下半年是不是公司的融资次数是不是也会变多?

李思廉:公司希望去化率在50%到60%之间,所以刚才陈志濠提到我们的货值,全年前后可供的大概3000亿,我们希望卖1500亿、1600亿左右,大概5成左右。下半年特别是四季度推的货多一些。分开来就是,上半年卖600亿,下半年卖1000亿左右。

其实去到这种量,几十亿、一百亿在我们行业不算太多,差不多卖一个月楼就可以解决。很多行业见不到钱,但是房地产始终是一个见到钱的行业,如果一些债到期就卖楼积极一点。

下半年融资次数一定没那么多,因为现在你想多都多不了。

现场提问:利润方面,今年比上年的增幅好像低了,原因究竟在哪里?最近人民币的币值下降了很多,会不会影响到债券?最近深圳设为先行示范区,可能会对深圳的房价或地价有什么影响?

李思廉:深圳先行示范区说完之后,相关的部门都立刻提到,不代表会放宽房价,所以其实大家照之前的做。深圳的项目你想买都很难,不只是难,是很难。其实深圳没什么住宅地推出来,每一次推出来大家都争得很厉害,不是很适合我们公司。我们会有介入一些旧城、旧村改造的项目,但是还没有那么快。

美元对绝大部分的内房股是一种账上的亏损,由于大家发美元债,到计算的时候,用2018年的12月31日美元兑人民币的汇率,对着2019年12月31日美元的汇率(如果人民币跌的话),所有的公司都反映发美元债的汇率损失。

但是这是一个会计数字,其实大家都没有什么感觉,因为都是借美金还美金。借美金还美金是国家的政策,新增的就没有了。你可以借新的来还旧的,这是目前的国家政策。

至于刚才记者朋友问,我们的利润率低了,应该不是,你是从哪里看到的?增幅是因为计算半年而已,如果是全年,我们在现在这一刻,交楼结转了的已经是670万平方米,超越了去年全年。

大家听得明白这句话吗?就是我们今年将会交920万平方米左右,其中的670万在8月22日之前已经卖了,我们现在的结转数已经大于去年全年。换句话来说,就是全年的利润,理论上做了8个月多,已经大于去年一年。

现场提问:现在融资渠道越来越少,接下来2019年到2020年,境外人民币债与美元债的比重大概是怎样?现在的融资环境与去年下半年相比,觉得情况如何?

李思廉:关于这些金融政策预测非常困难,我只可以综合地来看。

房地产作为一个重要的产业,如果要在很多数据保护的情况下,基本上房地产都不可以缺少的。当然,会慢慢减少对房地产的依赖性,这已经是一个政策,所以在今年的经济报告中也提到“尽量减少对房地产的依赖”。

现在公司的美元债占20%左右,我想这个比例会在清炖鸡汤-观念直击 | 李思廉:谁说本年商场差?(实录)这个幅度内,想增加也不容易。因为国家发改委已经很明确,在大概两个月之前说,“不让新增,新增只可以还旧债”。

对这句话的理解,就是没办法多发,因为控制着总量。